Почему квартира даже не в сданной в новостройке может считаться вторичкой? Почему ее цена может быть ниже чем у застройщика? Эти и другие вопросы специально для «Городских вестей» подробно разобрал волгоградский агент по недвижимости Михаил Мартыненко.
Знаете, какой путь мы проходим практически с каждым покупателем квартиры, который обращается за подбором? Первым делом мы разбираемся, какой вектор нам нужно выбрать — первичный рынок или вторичный. Сегодня поделюсь с вами тем, куда же нужно смотреть конкретно в вашем случае.
Давайте только сначала определимся, что такое новостройка, а что такое вторичка. И да, тут есть нюансы. Новостройка в юридическом понимании — это квартира, которую продает застройщик. То есть не любая квартира в новом доме, а именно та, где вы, как покупатель, будете первым физическим лицом в истории объекта. Вторичка же — это уже квартира, у которой был в истории переходов права собственности. Собственник — физическое лицо. То есть, для примера, квартира, которая продается неким собственником в еще строящемся доме по договору переуступки права, — это вторичка! Несмотря на то, что дом даже не введен в эксплуатацию.
Малоизвестные нюансы ипотеки: разбор кредитных программ от волгоградского эксперта по недвижимости.
Поэтому тут тема не про очевидное сравнение нового и старого домов, а речь скорее про финансовую модель сделки.
Так в чем же разница? Все очень просто. Чтобы было проще, мы с вами смотрим две квартиры в большом комплексе. Одну из них продает застройщик, вторую в уже сданном доме продает человек, который купил ее у застройщика. У нас одинаковая отделка, одинаковый вид из окон и этаж, чтобы было проще. Просто одну квартиру (от застройщика) нужно подождать полгода, а вторая уже с ключами и продавцом ждет своего покупателя, готовая к ремонту.
Ремонт в новостройке: главные ошибки и как их избежать – неочевидные советы от риэлтора.
И вроде на этом этапе все пока очевидно. Можете ждать — выбираем новостройку и ждем. Нужно срочно — выбираем ту, которая у собственника. Но опять же не все так просто. Тут в наш пример влезает еще один параметр — цена объекта. И она ломает всю предыдущую логику. Цена квартиры, которую продает застройщик и которую надо полгода ждать, — дороже. Пусть будет 4,5 млн рублей. А цена квартиры у собственника, который готов уже сегодня отдать вам ключи, — на полмиллиона меньше! Всего 4 млн рублей.
И вот тут уже надо разбираться, почему так происходит. Ведь на первый взгляд все супер нелогично и уже «попахивает» странной и мутной схемой. И чтобы понять эту логику, нам нужно понять, а как мы будем расплачиваться за квартиру? Откуда у нас деньги? Наличные, ипотека, подходим ли мы в этом сценарии под какую-либо из льготных программ. И именно тут кроется ответ!
Давайте представим, что покупать вы решили за наличные средства. Ну или вы совсем не подходите ни под какие льготные программы. Тогда для вас открыты любые двери в любые квартиры. И как раз между этими двумя объектами из примера я бы выбирал именно ту, которую продает собственник. Она дешевле, ее не нужно ждать. Самое важное — только проверьте документы и, если все хорошо, то можно готовиться к сделке.
И в этом сценарии, если вдруг оплата была произведена с помощью ипотечного кредита, то ставка на сегодняшний момент составляет примерно 16–20% годовых. Что, однозначно, многим не подойдет и будет довольно серьезно бить по семейному кошельку (насколько сильно – посчитаем дальше).
Но если вдруг у вас в семье есть ребенок возрастом не более 7 лет или вы — работник аккредитованной IT-компании, то вам доступны специальные условия по ипотечному кредиту. Ставка по таким кредитам 2–10% годовых (в зависимости от программы и количества детей для семейной ипотеки). И согласитесь, ставка в 2% или даже 8% годовых звучит сильно заманчивее! Но у этих программ есть одно существенное условие! Купить квартиру с использованием этой программы можно только у застройщика. Соответственно, выбора у вас тут нет! Та квартира, которую продает наше физлицо из примера на полмиллиона дешевле, — вам просто недоступна! Приходится покупать квартиру дороже и еще ждать полгода ключей. Но даже с учетом того, что квартира сильно дороже, платеж по ипотеке и переплата будут заметно выгоднее!
Для примера давайте посчитаем платежи для человека, не попадающего ни под какие программы, покупающего квартиру за 4 млн, и платежи семьи с двумя детьми, покупающей квартиру от застройщика. В обоих случаях внесем 1 млн рублей первоначальным взносом для наглядности и возьмем срок 30 лет.
В первом случае, где человек приобретает квартиру во вторичке за 4 млн рублей, его платеж составит 46 500 руб/мес при ставке в 18,5% годовых, а переплата за 30 лет — 13 717 000 рублей.
Во втором же случае, где семья с двумя детьми покупает квартиру у застройщика на полмиллиона дороже, при таком количестве детей ставка составит 8%, платеж всего около 25 500 руб/мес, а общая переплата за 30 лет — порядка 5 745 000 рублей.
Как видите, разница колоссальная! Переплата отличается почти в три раза, а ежемесячный платеж — почти вдвое. И, собственно, из этих же расчетов и становится понятно, почему же застройщики продают квартиры дороже рыночной цены на вторичке. У них есть уникальное преимущество — их квартиры подходят под программы льготного кредитования, и покупатели, которые планируют приобретение квартиры с использованием ипотечного кредита, просто не могут приобрести те квартиры, которые продаются дешевле и собственниками.
Отсюда же вытекает и вторая мысль. Если вдруг вы сейчас находитесь в состоянии продавца объекта недвижимости, то нет никакого смысла при анализе цены на свою квартиру опираться на цены у застройщика. Пусть даже он строит прямо через дорогу от вашего же дома или достраивает ваш же жилой комплекс — у него свое собственное ценообразование, и оно очень слабо пересекается со вторичным рынком. Сравнивайте и анализируйте с конкурентами, которые так же, как и вы, находятся на вторичном рынке. Это, кстати, одна из самых частых ошибок продавцов: человек видит цену у застройщика, ставит такую же и потом полгода не может продать, потому что его квартира конкурирует не с новостройкой, а с такими же вторичными квартирами в соседних домах.
