Малоизвестные нюансы ипотеки: разбор кредитных программ от волгоградского эксперта по недвижимости
Ипотека и ипотечные программы - какие есть и на что обращать внимание, если наличных денег на покупку жилья не хватает? Есть ли прогнозы по ипотеке? Эти и другие вопросы специально для «Городских вестей» подробно разобрал волгоградский агент по недвижимости Михаил Мартыненко.
Базовая программа
Если вы наблюдаете за соцсетями риелторов или подписаны на какие-то каналы, которые специализируются на недвижимости, то вы заметили, что эксперты рынка активно наблюдают за движением ключевой ставки ЦБ РФ. Ведь именно она диктует то, как будут выглядеть кредиты и вклады в ближайшее время. Как минимум, до ближайшего заседания.
И под «кредитами» мы имеем ввиду именно ипотечные. Итак, какие программы сейчас доступны и на что обратить внимание, если вы решились на покупку квартиры с привлечением ипотечных средств.
Первая и самая основная программа – базовая или рыночная. В сторону этой программы нужно смотреть в случае, если вы не подходите ни под одну из программ субсидирования ипотеки или решили покупать квартиру на вторичном рынке.
Эта программа на сегодняшний день переживает не самые лучше свои времена, ведь ключевая ставка довольно высокая, а как следствие, процентная ставка по этой программе на сегодняшний день колеблется в пределах 16-19% годовых. А это значит, что если вы решили приобрести квартиру за 5 млн рублей и внести 1 млн рублей в качестве первоначального вноса, то ваш платеж в месяц будет составлять около 70 тысяч рублей в месяц при сроке в 30 лет. И да, для многих семей, это непосильные платежи, тем более на такой большой срок. Поэтому данная программа сейчас существует в основном для тех, кому не хватает какой-то не очень большой суммы на покупку. Продали свою двухкомнатную квартиру, взяли в ипотеку недостающие 800-900 тысяч рублей и купили трехкомнатную.
Так же если вы понимаете, что любая другая программа вам не подходит и все же приходиться брать ипотеку под высокий процент, то нужно помнить, что в случае, когда ставки будут снижены, вы сможете сделать рефинансирование ипотеки на актуальные условия. Поэтому, даже если вы приобрели квартиру с высокой ставкой – это не обязательно выльется в кабалу на ближайшие 30 лет.
Льготные программы
Если в вашей семье есть ребенок, которому еще не исполнилось 7 лет, то вы можете претендовать на получение Семейной ипотеки.
Ставка по этой ипотеке гораздо привлекательнее – всего 6%.
Для понимания масштабов, давайте посчитаем ту же самую квартиру, которую мы считали в Рыночной программе. Цена – 5 млн рублей и первым взносом внесем 1 млн рублей и в этой программе такие вводные дадут платеж примерно 26 600 руб/месяц. И в сравнении с рыночной ипотекой платеж и переплата намного посильнее для волгоградской семьи со средним доходом.
Но есть ряд ограничений!
Во-первых, как я написал выше – должен быть ребенок, которому не исполнилось 7 лет. Это условие для покупки квартиры в Волгограде. Есть еще так называемая Расширенная семейная ипотека: для участия в ней в вашей семье должно быть, как минимум, двое несовершеннолетних детей. Но купить квартиру в Волгограде уже не получится. Подойдет, например, Краснослободск.
Второе ограничение – квартира должна продаваться от застройщика. Не важно, строится дом или уже сдан, главное, чтобы продавцом выступал именно застройщик. Поэтому, выбор квартиры будет ограничен только теми домами, которые продаются как «первичка» в интересующем вас районе.
Есть исключение – в нашей области Семейная ипотека распространяется еще и на вторичное жилье (где продавец уже физическое лицо) в городах: Дубовка, Жирновск, Калач-на-Дону, Камышин, Котельниково, Котово, Ленинск, Николаевск, Новоаннинский, Палласовка, Петров Вал, Серафимович, Суровикино, Урюпинск. Но нужно найти дом, который не старше 20 лет. Проблема в том, что найти такие предложения крайне сложно, так как свежепостроенных домов в этих городах можно по пальцам пересчитать.
Еще одним важным условием программы Семейная ипотека является лимит по сумме. Кредитными средствами можно получить 6 млн рублей, что в нынешних условиях выглядит уже не так много, особенно, если вы не приобретаете своему ребенку однокомнатную квартиру на будущее, а, например, решили купить просторную трешку для всей семьи. Там уже лимитов в 6 млн может не хватить. На этот случай банки придумали Комбо-ипотеку. Это когда вам 6 млн выдают под 6% годовых, как по Семейной, а недостающую сумму для покупки выдают по рыночной ставке. Таким образом можно рассматривать к покупке более просторные лоты.
И отдельно отмечу, что программа в этом году претерпела изменения: больше нельзя брать по одной ипотеке на каждого супруга (итого две на семью). Стало действовать правило «один ребенок в семье – одна ипотека». И на октябрь запланированы новые изменения по этой программе. Какими одни будут – сказать сложно, но прогнозы у экспертов сходятся в том, что условия станут менее привлекательными.
Нишевые варианты
Остальные программы более нишевые. Есть программа IT-ипотеки, ставка по ней так же 6% годовых, как и при семейной, но условием ее получения является работа в аккредитованной IT компании. Зачастую, сотрудники таких компаний все про эту программу и так знают, поэтому подробно на ней останавливаться не будем. Отмечу лишь то, что просто устроиться в такую компанию для получения ипотеки будет недостаточно. Нужно периодически подтверждать, что вы там до сих пор работаете, а если вдруг уволитесь, то будет всего полгода на то, чтобы устроиться в другую из этого же списка аккредитованных, иначе ставка вырастет до рыночной!
Сельская ипотека. Эта программа была очень популярная некоторое время назад, так как воспользоваться ей мог кто угодно, лишь бы покупка была в городе с небольшим населением. У нас под это отлично подходили Краснослободск или Городище. Ставка по такой программе очень привлекательная – всего 3% годовых.
Но теперь число участников этой программы сильно урезали, и программа стала адресной. Теперь для получения такой ставки нужно быть либо работником агропромышленного комплекса, социальной сферы на селе (врачи или учителя), сельским предпринимателем или участником СВО. Но осталось главное правило – покупка в эту программу доступны объекты в населенных пунктах с населением не более 30 тыс. человек (тот же Краснослободск все еще подходит). Есть еще ряд требований к объекту, которые нужно соблюсти по типу возраста, метража и т.д., но подробно останавливаться не будем.
Какие есть еще фишки в ипотеке?
Многие, начиная свой путь в выборе квартиры забывают, что материнский капитал можно использовать как первоначальный взнос в ипотечном кредите. А сумма материнского капитала может позволить совершить покупку и не добавляя собственных средств.
Если в вашей семье трое детей, то вам, помимо маткапитала, еще положена выплата 450 тысяч рублей на погашение ипотеки, что неплохо снизит общую переплату по кредиту.
Если вы работаете официально и оплачиваете НДФЛ, то не забудьте на следующий год после покупки получить налоговый вычет. С самой квартиры вычет может составлять до 260 тысяч рублей, вдобавок с процентов по ипотеке еще 390 тысяч рублей. Скорее всего, все одним разом вы не получите и придется растянуть получение этого вычета на несколько лет, но если эти платежи вносить на досрочное погашение ипотеки, то тоже можно очень хорошо сэкономить на переплате.
А если вы многодетная семья и покупали квартиру в новостройке, то вы можете претендовать на компенсацию процентов по ипотеке по нашей Волгоградской региональной программе. Компенсируются именно проценты по ипотеке, в течении 60 месяцев, а сумма ежемесячной компенсации может достигать 15 000 рублей. И это тоже поможет вам быстрее расплатиться с кредитом.
