Волгоградцам объяснили, почему банки считают ипотеку по госпрограммам фактически убыточной
О том как сейчас складывается ситуация с кредитованием, и прогнозах на будущее рассказал первый зампредседателя правления Сбербанка Кирилл Царев.
Вынужденные меры
В интервью с представителем банковского сектора, которое опубликовано в РБК, прежде всего был затронут вопрос по поводу выдачи льготной ипотеки в 2024 году по новым правилам - только при покупке недвижимости у застройщиков-партнеров. Об этом решении в декабре объявил Сбер, а также другие крупные банки.
Кирилл Царев пояснил, что оно обусловлено несколькими факторами. Во-первых, во второй половине 2023 года наблюдался систематический рост ключевой ставки, что привело к естественному увеличению стоимости ипотеки без господдержки. Соответственно, доля льготной ипотеки в общем объеме выдач увеличилась до 75%. Помимо того, произошел ряд существенных изменений в финансовой сфере: изменились требования по первоначальному взносу, изменился размер возмещения со стороны государства банкам их доходов, появились надбавки к коэффициентам риска со стороны ЦБ для банков, которые эту ипотеку предоставляют. Все это привело к тому, что ипотека по госпрограммам для банков стала фактически убыточной.
- Сейчас это означает, что новые подобные сделки на тех условиях, которые были до этого, нам нет смысла выдавать, отмечает Царев. - Дальше есть выбор: либо не выдавать их совсем, либо предложить застройщику вариант, в котором в каком-то объеме — причем, на наш взгляд, все равно меньшем, чем в обычном варианте — эти программы сохранить и их поддерживать. Мы приняли решение, экономически обоснованное и рациональное, о том, что ипотека с госпрограммой при текущих условиях ключевой ставки, при текущих требованиях по коэффициентам риска и необходимости аллокации капитала к соответствующей сделке и размеру субсидии без какой-то дополнительной программы, по сути, не функционирует.
При этом представитель Сбера подчеркнул, что банк продолжит выдавать ипотечные кредиты по госпрограммам в рамках установленных официально сроков и лимитов. Если клиенты, получившие одобрение по своей заявке, успеют выйти на сделку до 12 января, они получат старые условия, а если не успеют, их сохранить уже не удастся.
По словам Кирилла Царева, важным моментом является причина приобретения недвижимости – для проживания или инвестиции. Изменения больше направлены на инвесторов, нежели на тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия. Он напомнил, что программа 2020-го — относительно широкая, универсальная. В ней появлялись и появляются не только те категории клиентов, кому нужна поддержка, но и те, кто видит определенный экономический арбитраж.
- Когда у вас ставка по депозиту банков 14–15% годовых, а квартиру стоимостью 6 млн руб. в рамках госпрограммы можно взять со ставкой от 8%, при этом в стране еще есть инфляция, вы способствуете тому, чтобы на рынок потенциально пришли не всегда те люди, кому такая квартира нужна. Давайте их назовем инвесторами. После изменения условий мы видим, что, если квартира действительно была нужна, клиент ищет те или иные варианты, как ее все равно приобрести. Если это был вопрос больше инвестиционный, желание на возникших процентных спредах что-то получить, тогда, возможно, проще от этой сделки отказаться, - отмечает Царев.
Отмечается, что для застройщиков были найдены решения и одно из них – программа субсидирования. При этом банк понимает, что на такие условия сотрудничества согласятся не все застройщики.
- Вопрос в том, что, к счастью, это свободный рынок с большим количеством игроков. И с точки зрения застройщиков, и с точки зрения банков, которые финансируют. Нас рассудит рынок: если есть игроки, готовые работать в изменившихся условиях по старым правилам, пусть работают. Но в текущей ситуации это экономически убыточно, - говорит Царев. - Я считаю, что в конечном итоге мы придем к какому-то балансу с точки зрения нахождения ценовых условий. В текущем режиме без какого-то субсидирования либо возвращения назад финансирования части расходов банков со стороны государства к балансу мы все равно не придем. Но посмотрим. Здесь важно, чтобы параллельно не появлялись какие-то альтернативные схемы.
Каким образом в изменившихся условиях будет осуществляться финансирование ипотечных сделок, будет понятно через несколько недель, но на сегодняшний ясно одно - крупнейшие банки работать без субсидирования не готовы.
- На наш взгляд, в текущем режиме сделки для банков являются убыточными. А значит, должен быть найден механизм, как эти сделки перестают быть такими. Один из вариантов — это субсидия, когда застройщик сам субсидирует, - выразил мнение Царев.
По словам эксперта, какие-либо прогнозы даже на ближайшие будущее пока делать сложно – трудно сказать, как будет выглядеть рынок недвижимости в плане ценообразования даже через один-два месяца. Но можно предположить, что цены драматически не изменятся.
- Но мы понимаем, что точно объемы выдач будут меньше, чем в прошлом году. Думаю, именно в сегменте ипотеки с господдержкой снижение объема выдач будет, наверное, 30%, может быть, 40% в первом полугодии относительно конца 2023 года. А на общем объеме — минус 20–30% потенциально. Это при текущем уровне информации, при текущих цифрах. Не все факторы принятых решений еще до конца отыграны рынком, - говорит спикер РБК.
Отвергают финансовые организации и сговор банков, на который намекают некоторые застройщики.
- Никакого сговора нет. У нас есть простая экономическая суть: в старых условиях с учетом изменений мы кредиты по госпрограммам выдавать не можем. Странно говорить, что в этом виноваты банки, потому что поменялись правила, причем не банками, - аргументирует Царев.
Сценарии для рынка потребкредитов
Не менее злободневная тема – потребительские кредиты. По статистике прошлого года у Сбера был прирост по всем видам кредитования: портфель кредитных карт увеличился на 43%, портфель потребительских кредитов — на 11%. То есть спрос был. Но с сентября прошлого года в результате изменения ключевой ставки и введения макропруденциальных мер со стороны регулятора кредитование стало замедляться. При этом спрос на кредиты не снизился – их просто стали меньше одобрять.
— В этом году у нас прогноз с точки зрения прироста портфеля более консервативный, потому что мы понимаем, что с нынешними ограничениями темпы роста потребительского портфеля будут ниже, - отмечает Царев. - На 2024 год у нас есть несколько сценариев, которые во многом будут зависеть от двух вещей. Во-первых, от ключевой ставки и, как следствие, стоимости денег на рынке. И, во-вторых, что более важно, от наличия макропруденциальных требований со стороны регулятора и их величины. Если они будут усиливаться, то портфель станет сокращаться. Если к лету этого года мы увидим какую-то либерализацию, тогда портфель стабилизируется. Но пока мы понимаем, что примерно будем находиться в том портфеле, который есть.
Адаптируясь к сложившимся условиям, некоторые банки начинают выдавать больше потребительских кредитов под залог имущества – автомобиля или недвижимости.
Сбер тоже не исключает для себя такой вариант в случае, если режим существенных ограничений с точки зрения кредитования и ограничений показателя долговой нагрузки (ПДН) окажется продолжительным. В целом же у банка нет цели закладываться на тот или иной сценарий – кредитная организация будет адаптироваться к регулированию. Тем более что по ожиданиям жесткие условия на рынке продержатся не очень долго – от трех до шести месяцев.
С этого года банки и МФО обязаны сообщать потенциальным заемщикам их ПДН, если показатель выше 50%. По мнению спикера РБК, сами заемщики пока это никак не воспринимают.
- Для заемщика это terra incognita, - считает Кирилл Царев. - Вернемся к теме выдач: допустим, у меня ПДН 55. Но мне сегодня выдадут кредит, а завтра не выдадут. Или один банк выдаст, а другой не выдаст. То есть получается лотерея, которую трудно пока прогнозировать. Какое количество клиентов в этом окажется, сказать сложно. Но эта категория клиентов будет постепенно вынуждена разобраться, что же такое ПДН. При этом, безусловно, важно, чтобы клиенты понимали в принципе, что такое долговая нагрузка, и имели четкое представление обо всех нюансах использования кредитов. Для этого мы активно развиваем сервисы, которые помогают клиентам повысить финансовую грамотность, в том числе понимать свою кредитную нагрузку и возможности для ее снижения.
